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부동산·건축의 자유게시판
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강남과 강북의 상권에 대한 분석
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이주임
(Homepage) |
2010-01-13 00:15:48, 조회 : 235, 추천 : 4 |
강남역과 경부고속도로에 대한 단상
[출처] 강남역과 경부고속도로에 대한 단상|작성자 gjwo58
경부고속도로는 획기적인 교통수단으로 대한민국의 경제발전에 혁혁한 공을 세웠다.
지금도 대한민국 국민들은 경부고속도로를 아주 유용하게 사용 중이다.
그런데 말이다, 국지적으로 들어가보면 상황이 급변전 되는 지역이 나타난다.
그중 대표적인 곳이 경부고속도로에서 강남 진입 진입하는 강남역과 강남교보
생명역 일대 올시다.
아시다시피 경부고속도로는 서초구 일부 포함 강남구와 서초구 정중앙을 관통한다.
말하자면 경부고속도로가 강남구와 서초구를 반으로 뚝 잘라내버린 3.8선 역할을 한다.
이는 곧 두지역의 경제, 상권 통합을 저해하고 유동인구 動線 접근성을 가로막고 있다.
만에하나, 경부고속도로가 없었다면 강남구와 서초구는 단일 경제권으로 이미 통합됐고
상권 활성화, 유동인구 급증 등으로, 전철역 강남역 인근이나 강남대로변에 벌써 대형
백화점 하나쯤은 생겼을것 아닌가? 물론 강남 도산대로변에도 백화점 또한 없다.
전철역 강남역 일대 주변 어디를 가봐도 백화점 하나 없다. 기껏해야 강남 테헤란로 끄트
머리에 현대백화점 무역센터점 한곳(올해 전국매출액 5위)만 있잖은가!! 그것도 내년이면
강북권 충무로1가 신세계백화점 본점(올해 전국매출액 순위서 현대百 압구정 본점 제치
고 6위 등극)에 매출액 순위에서도 밀릴것 같다.
강북4대문안 중구 충무로, 소공동, 중구 동대문, 남대문. 중구 서울역, 강북구 미아삼거리,
영등포역, 테헤란로, 반포동, 압구정동, 목동, 청량리, 신림역, 대방역, 신촌, 용산, ,경
기도 남.북부에도 있다는 그 흔한 백화점이 강남역 상권, 강남대로, 도산대로변엔 왜 없을까?
결론부터 말하자면, 자본주의 논리에 따라 전철역 강남역 상권, 강남대로, 도산대로에 백화점
을 만들면 돈을 벌지 못하기 때문에 짓지 않을뿐이다. 그이상도 그이하도 아니다.
강남역 상권을 비롯한 강남대로변 상권은 주변 상가 매출액에 도움을 주는 (유동인구가)
고이는 상권이 아니라 주변 상권에 별로 도움이 되지 않는 그냥 흘러가는 유동인구가 그
만큼 많다는 것이다. 그냥 이런 저런 학원 수강 들으러 흘러가는 유동인구 또는 친구와
간단한 약속 장소 등을 정하고 만나기 위한 커피전문점들이 그래서 많다. 이런 커피
전문점들은 단가가 약하고 테이블 회전률이 그만큼 낮아 상가 임대료에 비해 매출액이
그만큼 낮아 강남역, 강남대로변 커피전문점들은 실속이 없다. 강남역 상권을 부가가치가
높은 쇼핑상권으로 분류하지도 않고, 실제 쇼핑을 할만만 업종 자체가 극히 제한적이다.
강남에 백화점에 지을 땅이 없어서? 에이 그건 핑게거리에 불과하다.
그걸 반박할 예를 들어 보자꾸나!
백화점은 돈되는 일이라면 뭐든지 다 한다!!
예전 롯데백화점이 이미 상권이 형성됐고 건물까지 들어섰던 서울 강북권
중구 소공동 일대에 은행 본점 등을 사들어 명품 전용백화점 '에비뉴엘'과 롯데영프라자
를 각각 신축 및 리모델링으로 중구 소공동 일대를 롯데타운으로 완성시킨것은 유명한 일화 아닌가
어디 그것뿐인가? 롯데백화점은 지금도 소공동 조선호텔 건너편에 있는 중.저층 건물들
을 지금도 사들이고 있고(일전 한국일보 보도) 이곳에 또 하나의 롯데백화점이 들어 선다고 한다.
또한 중구 충무로1가 신세계백화점도 중구 충무로 일대 중.저층 건물을 사들여 신세계 신관
으로 신축했다. 곧이어 1천여억 원을 또 들여 예전 본점 건물을 명품 전용백화점으로 리모델링
했고 작년 말엔 인근 중구 남대문 22층 '메사'건물을 또 사들여 조만간 신세계그룹 사옥 겸
영플라자로 대대적 리모델링에 들어간다고 한다.
전철역 강남역으로 다시 돌아와 보자!
서초구쪽 전철역 강남역 3번(서초동 삼성타운), 4번(서초로), 5번(서초로), 6번(뉴욕제과,
강남대로) 출구와 강남구쪽 전철역 강남역 1번(강남 테헤란로), 2번(강남대로), 7번(씨티극장,
강남대로), 8번(강남 테헤란로) 출구로 구성됐다.
서초구쪽 강남역 이면도로권은 100% 주거지역으로 서초 두산위브 트레지윰아파트 , 서일중학교,
서초초등학교, 엠쉐르빌, 서초 진흥아파트, 삼익아파트, 사랑의교회, 서초 우성5차아파트, 서초
삼성가든스위트, 우정에쉐르아파트, 대우 디오빌 플러스 등 주거, 학교, 종교 건물 등 상권을 죽
이는 시설이 대부분이다.
강남구쪽 강남역 이면도로권도 100% 주거지역으로 태권도 '국기원' 1-2층 단독주택, 다세대
,다가구 등 상권을 죽이는 시설이 즐비하다. 물론 저런 단독주택을 근린시설로 용도변경하여
음식점, 카페 등으로 사용하는 실정 올시다.
강남역 등 강남대로 상권은 대로변에 국한된 상권이라도 과언이 아니다. 상권 기능이 극단적
으로 강남대로, 강남역 대로변에 국한됐다. 그만큼 비례하여 상권폭이 좁다는 뜻일 것이다.
이건 강북 부도심 등에서 일어나고 있는 현상과 비숫하다. 그러나 같은 부도심이라도 성신여대
상권, 신촌.이대.홍대, 수유역, 연신내역, 압구정 로데오, 영등포역, 건국대역, 신림역, 구로.가산
디지털단지역 등 상권은 이면도로쪽 상권도 광법위하게 퍼져있다.
물론 중구 명동, 을지로, 충무로, 북창동, 동대문(중구 을지로6, 7가, 일부 종로 포함), 남대문 상권,
중구 남대문로5가 서울역(봉래동2가), 청계천, 광화문, 종각, 광장시장, 방산시장, 중부시장, 대학로, 삼청동, 인사동 등과 같이 강북4대문안 상업지역에 포함된 지역들은 대로변, 이변도로에 골고루
상권이 널러 퍼져있다.
특히 중구 명동, 종로 상권은 대로변 보다 이면도로가 땅값, 상가 임대료, 권리금이 더 비싸다.
이유가 궁금 할겁니다. 중구 명동, 종로와 같이 여유 있게 걸으며 쇼핑과 먹거리를 먹는 상권
일수록, 자동차 매연에 노출된 대로변 보다 이면도로쪽으로 숨어 들어간다는 것이다. 당연히
대로변은 흘러가는 유동 인구라면 이면도로는 주변 상권 매출액에 도움을 주는 고인 유동인구
라는 것이다.
대로변에 국한된 강남역 대로변 상권이 자동차 매연에 노출돼 흘러가는 유동인구임에도 불구
하고 고인 유동인구가 더 많은 강남역 이면도로 상권 보다 권리금과 상가 임대료가 더 비싼
기형적인일 발생 중이나, 이게 언제까지 지속될지 한번 지켜보자!!
외국계 부동산 개발업자들은 유동인구, 상가 매출액, 임대수익률 등을 감안하여
대한민국 오피스 빌딩, 상업지역을 철저하게 투자수익률에 입각하여 매입한다.
실례로 강남역 대로변 1급지 대로변, 강남 테헤란로 1급지 대로변 상업지역 땅값을
평당가 1억 이상 부르면, 뒤도 안돌아 보고 그냥 간다. 무슨 뜻인줄 아시겠죠?
예전 1980, 1990년과 달리 최근엔 강남역, 강남대로변으로 통과하는 자동차들의 숫자도 늘어
나자 거기에서 내뿜는 자동차 매연들은 바로 강남역, 강남대로변 유동인구에 직접적으로 타격
을 가한다. 당연히 건강에 관심이 많아진 사람들은 강남역 대로변에 오래 머물기를 부담스럽
게 생각하고, 그건 강남역 대로변 상가 점포들 매출액에도 타격을 가하고 있다.
최근에 와서 강남역 대로변에서 철수하는 대기업 안테나숍들의 主要因이기도 하다.
대로변이나 주변 상권 매출에 직접적으로 도움이 되는 일명 고이는 유동인구 보다 그냥
흘러가는 유동인구가 타지역 보다 평균적으로 많은 강남역 대로변, 강남대로변에 진출하여
아직까지 철수 하지 않은 일부 대기업 안테나숍들이 언제까지 버틸지 자못 궁금하다.
강남역 건물주들은 예전 강남 전성기때를 고집하며 임대료 인하에 인색하자, 강남역 대로변
을 중심으로 더 싼 지역으로 이동 중이거나 강남역 이면도로쪽으로 이동하고 있거나 이미
옮긴 점포 주인들도 상당수 있다.
그러나 강남역 대로변서 이면도로쪽으로 들어가다 보면 상권을 죽이는 강남역 서초구, 강남구
쪽 이면도로엔 아파트, 종교시설, 학교시설, 다세대, 다가구, 국기원 등 앞에서 스톱되고 강남
역 상권이 더 이상 확대 되지 못하고 단절된다. 그게 바로 강남역, 강남대로 상권이 더 이상 성,
장, 확대 되지 못하고 있다. 강남역 하루 지상 유동인구가 15만-24만에서 정체되고 심지어 지하
전철역 강남역 일일 지하철 표를 끈는 30만명 보다 더 적다.
거기에 더해 경부고속도로가 강남구, 서초구 일부와 서초구 정중앙을 관통하여 차량들이
다니기에 강남구 상권(경제)과 서초구 상권이 통합 시너지를 내지 못하고 분리 되고, 양쪽
유동인구 접근성을 막는것도 강남역 상권과 서초구쪽 교대역 상권이 더 이상 성장 못하게
하는 요인이기도 하다.
그럼 이런 구조적 결함이 강남역, 강남대로, 강남 테헤란로에서 왜 일어났는지를 고찰해볼
필요가 있다. 윗 도로들은 1960년대 말-1970년초에 박정희 정권이 선거를 치루기 위해 정치
자금이 필요했다. 당연히 강남대로, 강남 테헤란로 대로변을 중심으로 대부분 상업지역으로
용도변경을 하여 정치자금을 마련했다.
강북4대문안(중구, 종로구)과 같이 도심이 아닌 원래 부도심으로 계획된 강남구가 강남대,
강남 테헤란로 대로변을 중심으로 상업지역으로 갑작스럽게 용도변경 되다 보니, 강남대
로, 강남 테헤란로는 도로폭을 아주 넓게 만들었고, 이면도로 주거지역쪽 도로폭은 자동차
한대가 겨우 지나갈 정도의 기형적인 강남개발이 이뤄진것이다. 이건 지금까지 그대로다.
만약에 강남 테헤란로가 지금 다시 탄생하여 개발을 한다면, 대로변을 중심으로 평균 200m(45층)
오피스 빌딩으로 건립하고, 오피스 빌딩 棟간 거리도 충분히 확보 시켜 공지 면적도 넓히고,
이면도로는 상업지역으로 만들어, 지금의 명동 상권과 같이 오밀 조밀한 쇼핑 가두 스트리트
형 상권으로 만들었을 것이다. 지금의 명동 상권을 정사작형으로 포위한 을지로, 충무로,
남대문로, 삼일로와 같은 도심 구조의 행태를 보였을 것이다. 바로에게 강북4대문안 도심권과
강남 테헤란로 등 강남구의 부도심 구조적 도시계획의 차이점 이라고 말할 수 있다.
아쉽게도 이미 개발이 완료된 강남 테헤란로변에 들어선 평균 15층 오피스 빌딩을 전부 부수
고 다시 평균 40층 정도로 짓는다는 것은 타지역과의 형평성과 선거 때문에 이젠 불가능하다.
강남 테헤란로 연장선상에 있는 서초로에 이미 완공된 서초동 삼성타운내 200m 오피스 1개동,
150m 오피스 빌딩 2개동外, 롯데칠성 부지에 신축 예정인 200m 오피스 2개동外엔 인근 경부
고속도로와 층고 제한구역인 서초동 법조타운 때문에 고층 빌딩은 더 이상 강남구, 서초구에선
더 이상 볼수 없을 것 같다.
참고로 서초로에 있는 롯데칠성 부지의 용도는 제3종 일반주거지역 올시다. 서울시가 이번에
상업지역으로 용도변경을 해주면서, 롯데그룹은 그대가로 기부채납으로 땅 40%를 공공시설
로 제공해 줘야한다. 그렇지 않으면 서초로에 있는 롯데칠성 부지에 지상 46층(200m) 호텔 1
개동과 오피스 빌딩 1개동 신축은 물건너 간다.
작금의 강남 테헤란로를 봐라! 대로변을 중심으로 평균 오피스 빌딩 층고 15층 정도에 오파스
빌딩 棟간 거리도 거의 없고 다닥 다닥 붙어 오피스 빌딩 공지면적도 없이 일직석으로 곧게
나란히 건축된 기이한 도시구조를 갖게됐다. 당연히 오피스 빌딩 공지면적도 적고 강남 테헤란로
도로촉도 상당히 넓어 가시성이 대폭 떨어져, 저녁 7시 이후엔 유동인구가 거의 없다.
강남 테헤란로 대로변에 그래서 부가가치가 높은 쇼핑시설 대신에 약속 장소 등으로 활용돨
수 있는 커피전문점 등이 다른 지역에 비해 많다.
강남테헤란로 이면도로는 아시다시피, 상권 기능을 죽이는 다세대, 다가구 등 주거지역 일색 아닌가!
특히 강남 테헤란로에 직장인이 출근하지 않는 토요일, 일요일 저녁에 한번 가봐라! 개미 한마리
없다. 주변 상권에 별 도움이 안되는 자동차들만 통행 한다.
저녁 7시 이후엔 도산대로, 코넥스앞 영동대로, 강남 테헤란로, 강남대로변을 나가봐라
일부 국지적 지역을 제외하곤 유동인구가 거의 없다. 또한 강남구의 대로변은 타지역들
보다 도로폭이 넓어 건너편 상권으로 이동하기가 불편하고, 가시성이 상당히 떨어진다.
당연히 대로변 점포들은 부가가치가 높은 쇼핑시설 보다는 병.의원, 학원, 자동차 전시장
커피전문점, 회사 사무실 등이 들어서게 됐다.
롯데. 신세계, 현대가 강남역, 강남대로변에 건물들을 매입하여 백화점을 신축하지 못하는
이유가 위에 언급한 여러가지 이유 때문 올시다.
내가 알기론, 경부고속도로변에 거의 접한 서초동 롯데칠성부지에도 호텔 1개동(200m, 46층)
과 저층에 판매시설이 들어서는 오피스 빌딩 1개동 총 2개동이 들어서고, 당초 계획했던 롯데
백화점이 들어서지 못하는 것도 강남역 상권의 치명적인 구조적 상권 결함이 작용됐다.
예전 전철역 강남역 상권에 쇼핑물 '점프밀라노'가 들어섰지만, 거급된 판매부진 끝에
두번의 부도를 맞았다. 강남역 상권을 흔히들 쇼핑하는 상권으로 분류하지 않는다.
강남역 대로변, 이면도로변 커피전문점, 술집 등서 친구들 약속, 회식 장소, 학원 수업,
병.의원 손님들(이면도로의 가정용 주택을 근린생활로 용도변경한 술집, 사무실로 사용)
이 대부분이다.
최근 전철역 압구정역, 신사역 등에 형성된 의료타운은 저녁 7시 이후엔 불이 꺼지고
특히 토. 일요일엔 영업을 안하는 병원들이 많아 , 전철역 압구정역 상권이 점차적으로
상권 공동화가 진행 중 올시다.
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상단에 표시된 '목록열기'에 들어가, 32 Page에 가면
강남구를 이미 떠났거나, 강남구를 떠날 예정인 대기업들, 중소 IT 기업들 명단
이 있다. 참고할 분들을 꼭 가서 한번 검색해 보기를 권해 드리고 싶다.
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스페인 ZARA, MANGO, 미국 FOREVER21, 스웨덴 H&M , 한국 이랜드 SPAO 상권
분석팀들은 대한민국 주요 상권별 유동인구, 매출액 등 상권 입지 선택에 대해선 타의
추종을 불허한다. 이들은 오로지 어느 지역에 매장을 오픈하여 돈을 벌어 들이는
지에 대해서만 생각을 한다. 당연히 매출액이 높은곳에만 매장을 오픈한다는 것이다.
매출액은 유동인구 수와 비례한다. 특히 그냥 흘러가는 유동인구가 아닌, 고인 유동인구
가 가장 많은 곳이 바로 천혜의 상권을 갖고 있다는 강북 명동 상권 올시다.
스페인 ZARA는 서울 강북 명동 매장에 3개가 있다.
스페인 MANGO도 서울 강북 명동 매장에 3개가 있다.
미국 FOREVER21 매장은 강북 명동 매장에 1개가 있다. 내년 1월에 일본 동경 신주큐에
매장을 신규 오픈한다고 한다. 일본에도 없는 FOREVERT21매장이 강북 명동엔 있다는 것이다.
스웨덴 H&M도 강북 명동 매장에 내년 3월에 오픈한 이후, 강북 명동 중앙로에 모 건물을
아예 매입하여 2호점까지 오픈시킨다고 한다.
한국 토종 SPA 'SPAO'도 강북 명동에 1호 매장을 오픈시켰다.
반면 강남역 상권엔 ZARA, MANGO, FOREVER21, H&M, SPAO가 단 1곳도 없다.
물론 강남구 어느지역에서도 이들 브랜드를 찾아 볼 수가 없다.(강남구 상권에선 유
일하게 강남구 삼성동 코엑스몰에 ZARA가 딱 1곳이 있다)
이유는 간단하다. 강남역, 압구정 상권서 장사하면 매출액이 안붙는다는 결론에 도달했다
는것이다. 그건 이걸로 설명하면 답이 나오지 않을까 생각한다.
서울 강북 평일 지상 일일 유동인구 150만명, 휴일 일일 유동인구 250-300만명
강남역 평일 지상 일일 유동인구 15-24만명, 휴일 일일 유동인구 15-24만명
삼성역+코엑스 일일 유동인구 15만-24만명, 휴일 일일 유동인구 15만-24만명
바로 일일 유동인구의 차이다.
일전 언론사 보도에 따르면, 강남구 삼성동 코엑스몰에 입점한 유니클로 月매출액이
2억선으로 급감 했다고 한다(강북 명동 유니클로 月매출액 13억-14억(x마스낀 12월 매
출액은 20억선). 강남 코엑스몰에 입점한 他브랜드들 중 일부 브랜드는 거듭된
매출액 감소로 강남 코엑스몰서 이미 이탈했고, 일부 브랜드들도 판매부진이 거듭되자
강남 코엑스몰서 철수하는 방안을 심각히 고려 중인 것으로 알려졌다.
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창고로 서울 주요 자치구별 면적은 다음과 같다.
서울 강남구 39.55Km2.......주거지역이 전체 90% 차지, 부도심
서울 서초구 47Km2........주거지역이 전체 90% 차지, 부도심
서울 중구 9.96Km2........용적률과 부가가치가 높은 상업지역이 전체 85% 차지, 도심부
서울 종로구 23.91Km2 ....상업지역이 전체 65-70% 차지, 도심부
서울 강북4대문안 중구는 강남구 보다 땅의 면적이 4배 정도 작다.
그러나 굵직 굵직한 대기업 본사, 은행 본점이 가장 많아 4년 연속 세금을
가장 많이 거둬 들이는 중구 저동 소재 남대문 세무서를 보유 중이다.
또한 대한민국에서 인구당 사업자 수 비율이 가장 많은 지역도 서울 중구(85.6%),
부산 중구(38.9%), 서울 종로구(37.7%)順이다. 이는 경제 활동이 가장
왕성하게 움직이는 지역임을 알수가 있다. 예를들어, 서울 중구(85.6%)
의 경우 100명당 사업자가 무려 86명이라는 것이다.
인구대비 사업자 수 비율이 높은 자치구 일수록 상업지역이 많고 상권 폭이 넓어
유동인구 수도 비례하여 많다. 평균 땅값도 당연히 다른 자치구들 보다 비싸다.
참고로 서울 중구 남대문세무서는 대기업 본사, 은행 본점이 밀집한 강북4대문안
중구 을지로, 태평로, 남대문로, 서소문로, 북창동, 남창동 등을 담당한다.
출처:2009년 국세통계연보(2008년말 기준)
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강북4대문안 중구 남산 일대 충무로4가, 회현동, 남대문로 일대 상업지역서
분양하여 지난달 말부터 이미 입주가 시작된 32층 2개동 주상복합 273가구(30평-60평)
'남산 센트럴 자이', 30층 2개동 233가구(40평-93평) '남산리더스뷰', 33층 2개동 236가구
(40평-90평형대) '남산플래티넘', 32층 2개동 386가구(10평대-90평형대)'남산 롯데캐슬'
,37층 주상복합 136가구(40평-60평형대) '남산트라팰리스' 는 편리한 교통과 職住로의
이점과 더불어 천혜의 남산과 인접한 환경 프리미엄 및 조망권까지 갖췄다.
딱 3년만 저들의 주상복합 아파트를 지켜봐라!
돈을 갖고 와도 구입할 수 없는 가치가 높은 주상복합 아파트로
자리매김할 것으로 確言한다. 저 지역들의 풍부한 개발 자료같은
구차한 설명까지 여기서 꼭 해야 할까?
수도권 변두리 신도시로 갈 분들은 심사숙고하기 바란다.
이유는 이미 여러분들이 더 잘 알것이다.
[출처] 강남역과 경부고속도로에 대한 단상|작성자 gjwo58
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